Mikä on rahoitusvastike?
Rahoitusvastike on taloyhtiölle otettu laina. Virallisemmin sitä kutsutaan yhtiölainan nimellä.
Yhtiölaina on rahoitus, joka jakautuu asunto-osakkeiden omistajien sekä taloyhtiön välille. Asunto-osakkeiden omistajien osuus lasketaan osakemäärän tai omistuksessa olevien neliöiden perusteella.
Lähes jokaiselle asunto-osakkaalle kohdistuu jonkin suuruinen rahoitusvastike, etenkin jos kyseessä on uudiskohde tai vasta remontoitu taloyhtiö. Kaikki taloyhtiöön kohdistuvat remontit rahoitetaan yhtiölainalla.
Joissain tilanteissa myös vanhat osakkeet voivat pitää sisällään rahoitusvastiketta, joten sen olemassaolo kannattaa selvittää tarkoin ennen kauppakirjojen tekemistä.
Rahoitusvastike on puolestaan asunto-osakkeenomistajalle kohdistuva maksu, jolla omistaja lyhentää omaa osuuttaan taloyhtiön lainasta.
Yleensä lainanlyhennys tapahtuu kerran kuukaudessa. Rahoitusvastiketta on mahdollista maksaa myös kertasuorituksena tai suurempina osasuorituksina, mikäli tämä on osakkeenomistajalle kannattavampaa.
Yhtiölainan määrä on aina tilannekohtaista, mutta uudiskohteissa se sijoittuu yleensä 60–75 prosenttiin asunnon velattomasta hinnasta. Yhtiölainan osuus voi olla suurempikin, jos asunto myydään esimerkiksi edullisemmalla hinnalla. Tällöin se voi nousta jopa 80–85 prosenttiin.
Vastikekulut
Monissa asunnon myynti-ilmoituksissa törmätään termiin vastikekulut. Termi sekoitetaan usein rahoitusvastikkeeseen. Kyseessä ei kuitenkaan ole synonyymi, sillä vastikekuluissa maksetaan rahoitusvastikkeen lisäksi myös hoitovastiketta. Hoitovastikkeeseen sisältyy taloyhtiön ylläpitämisestä koituvia kuluja, kuten lämmitys, isännöinti, huolto, kiinteistövero ja vakuutukset.
Hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen ero on selkeä. Hoitovastike on puhdas kulu. Rahoitusvastike tarkoittaa puolestaan lainan lyhennyserää, joka samalla kasvattaa myös osakkaan varallisuutta, sillä se pienentää asuntoon kohdistuvaa lainaa. Rahoitusvastikkeen ja normaalin pankkilainan kuukausilyhennyksen idea on siis sama.
Rahoitusvastike verovähennys
Yhtiölaina on voi olla monella tapaa normaalia pankkilainaa parempi rahoitusmuoto. Tämä selittyy sillä, että se sisältää erilaisia verohyötyjä, etenkin jos asunto on ostettu sijoituskäyttöön.
Sijoitusasunnon kohdalla pankkilainan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista ja alijäämähyvityksenä ansiotuloista. Edellä mainittu vähennyskelpoisuus toteutuu, jos korkokuluja on pääomatuloja enemmän.
Sijoituskäyttöön otetussa yhtiölainassa verohyödyt ovat pankkilainaakin paremmat, sillä sijoittajalla on oikeus vähentää rahoitusvastikkeet kokonaisuudessaan kuluvan vuoden vuokratuloista.
Tämä on yksi suurimmista syistä, miksi sijoittajan ei kannata maksaa yhtiölainaa pois kerralla, vaan hyöty on suurempi, jos summaa lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeella.
Omistusasunnon kohdalla osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vähentää rahoitusvastiketta. Näissä tilanteissa yhtiölaina on kannattavinta maksaa takaisin normaalilla pankkilainalla, jonka korot ovat puolestaan vähennyskelpoisia.
Kiinnitä huomiota myös näihin käsitteisiin:
Velaton hinta – tarkoittaa asunnon kokonaishintaa, johon sisältyy sekä kauppahinta että yhtiölaina.
Kauppahinta (myyntihinta) – viittaa summaan, jonka asunnon ostaja maksaa kaupanteon yhteydessä. Tämä hinta vastaa velatonta hintaa niissä tilanteissa, joissa taloyhtiöllä ei ole yhtiölainaa. Yhtiölainankohteissa kauppahinta määritellään vähentämällä velattomasta summasta asuntoon kohdistuvan yhtiölainan osuus.
Ensiasunnon osto
Edellä mainitut termit tulevat yleensä ajankohtaisiksi ensiasunnon ostoa suunniteltaessa. Ensiasunnon ostoa suunnittelevan kannattaa perehtyä ASP-säästämiseen ja siihen liittyviin etuihin. ASP-säästäminen on mahdollista jokaiselle alle 40-vuotiaalle.
Yksi suurimmista ASP-tilin eduista on, että asuntoa ostaessa kyseisellä henkilöllä tulee olla säästössä ainoastaan 10 % asunnon hinnasta. Tämä on huomattavasti pienempi summa kuin muilla.
Asunnon ostoon, ASP-tiliin sekä muihin asuntolainaa koskeviin kysymyksiin liittyen suosittelemme lukemaan asuntolainaa käsittelevän artikkelimme, joka sisältää useita hyödyllisiä vinkkejä asunnon ostoa suunnittelevalle.